Antes de tomar la propiedad es necesario recabar todos los documentos necesarios para verificar que se encuentre en orden. Es muy importante hacerlo para que no te arriesgues a promocionar una propiedad que está llena de obstáculos para venderla y resulte en una pérdida de tiempo.

Para evitar inconvenientes, aquí te damos una lista de los documentos que debes pedirle a tu propietario:

El título de la propiedad

También conocidas como escrituras, deberán estar inscritas en el Registro Público de la Propiedad de la ciudad donde se ubica el inmueble. En el documento encontrarás información como las dimensiones del terreno, metros cuadrados construidos y ubicación exacta.

Con las escrituras, verifica ante el Registro Público de la Propiedad que no tenga adeudos como créditos hipotecarios o problemas de embargos y, en caso contrario, checa si tú puedes solucionarlo, el tiempo que te tomará y cómo lo harás.

Es común que este documento no lo tenga el propietario, o al menos no uno que te sirva, pues cuando lo tramitan ante el notario sólo recibe una copia sin firma y sin sellos que prácticamente no tiene validez oficial. Para obtener una copia certificada deberás ir a la notaría que la generó si tiene menos de cinco años de haberse tramitado. Si este tiempo es mayor, deberás tramitarla ante el archivo general de notarías.

En el caso de que haya perdido la copia que le dieron, el tiempo del trámite se tardará de 4 a 6 meses porque se deberá buscar a través de un folio y una vez que se encuentre, ya se podrá tramitar la copia, así que tómalo en cuenta.

Documento de identidad del propietario

Cualquier documento emitido por una autoridad pública que permita identificar al propietario sirve. Ayuda a cotejar que el propietario es el mismo que viene en la escritura.

Hay que poner atención en lo que estos dos documentos contienen, pues si la identificación no es de la misma persona del propietario que se menciona en el título de la propiedad o en las escrituras lo descrito no es lo que se va a vender, el trato se vendrá abajo.

Si no tiene un documento de identidad, el propietario deberá tramitarlo en la oficina encargada de hacerlos, en México es el INE quien la expide, puede obtener una cita en línea o por teléfono para tramitarla. Tener una credencial no tomará más de un mes.

Acta de matrimonio

En caso de que el propietario se haya casado por el régimen de sociedad conyugal, no será un propietario sino dos los que tendrán que estar de acuerdo en la transacción y para todos los avances necesitarás la firma de ambos.

Si el propietario se casó pero no tiene el acta para avalar bajo que régimen lo hizo, es necesario tramitar una copia certificada en el Registro Civil para identificarlo y verificar que la venta se pueda realizar con o sin la autorización del cónyuge.

Recibos de servicios

Reúne todos los que puedas como agua, luz y teléfono así como el recibo predial ya que te servirá para verificar que se haya pagado en tiempo y forma. Si no tiene alguno, se puede obtener en línea o ir directamente a las oficinas de cada servicio y si detectas que existe algún atraso, ahí mismo se puede saldar la deuda.

Además, los recibos servirán como comprobantes de que el dueño ha habitado la casa por lo menos un año, uno los requisitos para exentar el pago de ISR. Para que eso suceda deberán estar a su nombre, de su cónyuge, de sus padres o hijos.

Hay otros documentos que pueden ser útiles, como el contrato de arrendamiento en caso de que el inmueble se esté rentando y, si es un condominio, su reglamento. También te puede servir la constancia sobre la existencia de no adeudos en mantenimiento.

Como ves, todos los documentos se pueden obtener en caso de que el propietario no cuente con ellos. Así puedes tenerlos a la mano antes de tomar el inmueble para saber con tiempo si necesitas resolver cualquier trámite. Tómalo como una ventaja: te permite demostrar al propietario la calidad de tu servicio, pues serán muy evidentes los beneficios de tenerte a su lado.

La primera visita presencial es determinante al momento de captar nuevas propiedades para tu agencia inmobiliaria. Ya sea que hayas conseguido la cita por una llamada de captación en frío, por referencias de algunos clientes o por recomendación de un amigo o familiar, en este primer contacto deberás lograr la confianza de los propietarios para que quieran trabajar contigo.

El principal objetivo de la primera cita de captación es conseguir la mayor cantidad posible de información tanto del inmueble como del propietario, porque no solo es necesario conocer el número de ambientes de una propiedad, también es valioso conocer, en lo posible, por qué se decidió vender la casa, o qué esperan de ti como su asesor. Esta información te será de utilidad para personalizar tu servicio.

 “El objetivo de la primera cita de captación es conseguir la mayor cantidad posible de información del inmueble y propietario, sin olvidar generar empatía”.

Recomendaciones básicas para la primera cita de captación:

1.  Escucha (identifica necesidades), presenta tu servicio inmobiliario y resuelve todas las dudas que pudiese tener el propietario.
2.  Demuestra empatía e interés en ayudarlo durante todo el proceso.
3.  Asegúrate de ir bien vestido, aseado y puntual. No olvides tus tarjetas de presentación.
4.  Prepárate debidamente. Busca información de la zona y precios de los inmuebles de la zona que serán tu competencia.

¿Qué preguntas debo hacerle al propietario en la primera cita de captación inmobiliaria?

Antes de empezar te recomendamos comentarle al propietario que le harás unas cuantas preguntas que te servirán para ofrecerle un servicio más personalizado, preguntarle educadamente si se siente cómodo con ello.

DATOS BÁSICOS DEL CLIENTE:

Esta información la puedes llevar previamente llenada, a excepción del correo electrónico y los nombres completos, que deberás preguntar al propietario.

Nombre y apellidos:
Celular o teléfonos:
E-mail:
Tipo de inmueble:
Distrito:
Dirección:
Fecha de la primera cita:

Antes de finalizar la visita es buena idea coordinar la fecha de una segunda cita en la que puedan conversar respecto al precio con el que saldrá al mercado, así como firmar la autorización de corretaje y la toma de fotografías, si ambas partes están de acuerdo con las condiciones del servicio.

PREGUNTAS PARA EL PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

No es necesario apuntar al pie de la letra, solo toma nota de lo más importante. Puedes usar una grabadora con el previo permiso del propietario, de manera que te puedes concentrar más en analizar el lenguaje no verbal.

• ¿Es el único dueño o hay co-propietarios? (lo ideal es tener la primera cita con todos los propietarios del inmueble reunidos pues son ellos quienes te autorizarán el corretaje de su inmueble)
• ¿Qué le motiva a vender o alquilar su propiedad? (te permitirá conocer el grado de urgencia de la venta o alquiler)
• ¿Cuánto tiempo lleva intentando vender (o alquilar) el inmueble? (si lleva mucho tiempo en el mercado deberás encontrar el motivo por el que no se ha cerrado la operación).
• ¿Qué medios ha usado para promocionarlo?
• ¿Ha trabajado antes con un agente inmobiliario?
• ¿Cómo calificaría esta experiencia?
• ¿Cuál es el precio de venta (o alquiler) al que aspira? (todos tienen un monto ideal en la cabeza, trata de conseguir un aproximado, aunque este no sea necesariamente el precio con el que saldrán al mercado)
• ¿Cómo llegó a dicho precio? (si fue por tasación solicitar una copia)
• ¿Qué le gustaría obtener de un agente inmobiliario?
• ¿El inmueble está desocupado?
• ¿La propiedad está inscrita en registros públicos?
• ¿La propiedad tiene alguna hipoteca o carga?
• ¿Trabajaría con una autorización en exclusividad?
• ¿En qué horarios podré mostrar el inmueble a los interesados?

PREGUNTAS ADICIONALES PARA ALQUILERES

• ¿Cuántos meses de adelanto y garantía pide? (generalmente son 2 de garantía y 1 de adelanto)
• ¿Tiene algún requerimiento sobre el tipo de inquilino?
• ¿Existe algún tipo de inquilino a quien prefiera evitar?
• ¿Aceptan mascotas? (cuáles sí, cuáles no, qué tan estrictos son con este punto)

PREGUNTAS RESPECTO AL INMUEBLE:

Estas preguntas las puedes hacer mientras recorren y conoces el inmueble. Podría ser una buena idea tomar nota de los acabados y hacer un croquis a mano de la distribución de ambientes.

• Área de terreno:
• Área construida:
• Número de ambientes:
• Antigüedad de la construcción:
• ¿Cuáles considera que son los puntos fuertes de su inmueble?
• ¿Qué beneficios le ofrece la zona en la que se encuentra?

PREGUNTAS EN EL CASO DE DEPARTAMENTOS:

• Número de piso en el que se encuentra:
• ¿Tiene vista a la calle?
• Costo de mantenimiento del edificio: